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曾是乡镇经济腾飞“排头兵”的松江区泗泾镇，再次来到转型发展的十字路口。

由于区位条件优势，泗泾镇多年前产业用地就逼近“天花板”。23.99平方公里行政区域内有数十个低产出的“园中园”、“厂中厂”，有的税收贡献甚至为“0”，存在产业低端、管理缺位、层层转租等问题。受此影响，过去较长一段时间，泗泾镇制造业发展萎靡。

园中园土地属于企业私人所有，而土地二级市场价格每亩单价就超400万元。通过传统回购的方式“腾笼换鸟”，代价是泗泾镇难以承受的。该如何破局走出一条新路？

设置准入门槛，打造商贸服务业发展新引擎

泗泾镇选择从央企破局。

日前，吉利旗下新能源汽车品牌极氪ZEEKR 009专场试驾会泗泾镇手拉手汽车港召开。这场试驾会在业内颇具分量，极大提升了手拉手汽车港的显示度。

鲜为人知的是，三年前这里还是一片杂草丛生的闲置老厂房。手拉手汽车港是原江南造船厂分厂，因多种原因闲置后，一直是地方政府一块“心病”。这块地共157亩，一旁是泗泾镇重金打造的城市滨水空间，交通便捷，是实体产业发展的“大衣料子”。

与土地所有人——央企中船科技多次协商沟通后，对方终于同意由泗泾镇政府代为招商。闲置土地利用起来后，预计中船科技每年将获得1600多万元的租金收益。

当时泗泾镇发布招商消息后，懂行的投资人都慕名而来。

“结合全镇发展规划，我们对于这个园区定位是发展新能源汽车产业，打造集国际赛事、试乘试驾、休闲娱乐、汽车文化活动等多功能为一体的国际化汽车产业园。”泗泾镇党委书记杨洪彬告诉记者，泗泾镇为这块设置了较高的准入门槛，希望打造成泗泾商贸服务业发展的新引擎。

2020年10月，手拉手汽车港与中船科技签订20年租赁协议，项目正式启动。原先的旧厂房被重新改造，集汽车性能提升中心、汽车品牌中心、新能源中心、创意改装中心、汽车文化广场、卡丁车体验中心等于一体的综合性汽车产业集聚区拔地而起，改造厂房的投资额超2亿元，仅灯光改造就花了数百万元。

“真金白银没白花。园区招商势头喜人，空间一直供不应求。为把控品质，提升亩产税收贡献，六十多家园区入驻企业都含金量极高，包括极氪新能源的销售中心、长安汽车的华东销售总部和交付中心、奥迪的上海交付中心等。”手拉手汽车港董事长薛从发告诉记者，目前园区每纳税2000多万元，下阶段有望超3000万元。“今年园区仅汽车交付金额超30亿元，明年预计超50亿元。”

记者在园区观察到，园区发展欣欣向荣，世界漂移类赛车冠军俱乐部、知名汽车改装企业、汽车类媒体等经营情况喜人。园区内拥有上海市区唯一28000平米漂移赛道，可承办国家级赛事以及各类赛事文化活动。

极氪新能源交付中心相关负责人王涵枫说，迎来销售旺季，仅上个月就交付1400多辆汽车。

手拉手汽车港的兴起，带动了泗泾镇商销社零数据。据悉，截至目前，泗泾镇今年已完成限额以上社会消费品零售额17.9亿元，完成全年计划223.3%，同比增长198.9%。“园区为泗泾居民提供了上千个薪酬较高的工作岗位，每月人均收入可以达到8000元以上。”薛从发说，将努力打造出在国内汽车市场有影响的一站式汽车特色服务平台。

敢于尝鲜政策，打破发展瓶颈

民企是破局的关键。

2013年，受生产成本、环保、物流等因素影响，红虹木业决定将生产基地从泗泾搬迁至长三角其他地区，老基地转型做园区。

“园区有75亩土地，位置好，厂房是现成的，一年就能挣四五百万元租金。”红虹产业园副总经理朱林平说。

这笔买卖对园区很划算，入驻企业多为低端仓储物流五金类企业，只需提供基本的物业服务。但对地方来说，园区非但没有税收贡献，地方还要提供道路、保洁、水电、环保、安全等隐性成本支出。

如果地方整体收购园区，在不溢价的情况下，也至少要3亿元，代价太大。如何破解？

契机出现在松江区出台产业结构调整推进存量工业用地二次开发相关政策，鼓励符合条件的“园中园”企业改造厂房，提升容积率，向存量要空间、向质量要效益。