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“暴利”标签褪去 房地产迎接新周期

如果用一个词来概括2022年的房地产行业，“大浪淘沙”或许比较合适。

刚过去的2022年，全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近九成百强房企累计业绩负增长，与之相对应的便是千亿房企数量减少至仅20家。

中指研究院、克尔瑞研究中心等机构数据显示，2022年房企销售业绩明显下行。其中，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；百强房企市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。

截至发稿时止，在已披露年度销售目标的企业里，仅滨江集团、越秀地产达成了2022年业绩目标。综合分析师观点，中长期来看，房地产行业政策优化调整仍有空间。近期，南京、苏州等多个二线城市优化了购房限制政策；三四线城市也在跟进，比如1月4日，河南荥阳宣布暂停执行住房限购政策。

行业继续调整的同时，调控政策优化也不断涌现。此外，营收、利润的持续收缩，也倒逼房企寻求市场分化下的盈利机会。比如上海郊区一手房近期的去化有所加速，导致房企着力一线城市郊区项目营销，加速清盘速度。房企探索细分市场的路径逐渐明朗：2022年11月，部分一二线城市销售小幅回暖，而长三角核心城市韧性相对较强；而另一方面，在代建、物业管理等细分市场，房企也在持续进行探索。

房企重新洗牌

房地产行业营收和利润出现明显下行，主要源于市场需求和购买力的不足。2022年，政策调控叠加疫情影响，房地产市场持续下探，行业信心跌至低谷。

如前所述，2022年TOP100房企销售总额同比下降41.3%，利润也明显下滑。以A股上市房企为例，据WIND数据，2022年前三季度，A股115家房企营业收入总额同比下降13.99%，归母净利润总额同比下降290.98%；归母净利润为负的房企数量达43家，占比达37.39%，亏损房企数量同比增长近八成；归母净利润排名前十房企合计实现归母净利润543.92亿元，占上市房企归母净利润总额(232亿元)的比重高达254.18%，仅8家房企ROE超10%。

而随着政策持续优化与楼市“保交付”压力、销售短暂回暖的场景交错互现，业内关心：底部是否已探明？

中指研究院数据显示，典型房企年度目标完成率均值为73.6%，相比去年降低20个百分点。随着千亿房企阵营迅速萎缩，行业迅速转为负增长。根据中指研究院监测，2022年销售额超千亿的房企20家，较上年同期减少21家；超百亿的房企130家，较上年同期减少28家。

2021年以来，三道红线、贷款集中管理制度分别从需求端及供给端限制房企融资，叠加预售资金监管严格，房企资金流动性迅速萎缩。实际上，这个趋势有迹可循。国家统计局数据显示，自2021年以来，房企到位资金开始持续走弱，于2021年7月份出现负增长，随后跌幅一路加大。2022年2月份，房企到位资金12000亿元，同比增速-18.42%，5月份同比跌幅一度扩大到-33.66%，触及历史低点，随后几个月维持在同比20%左右降幅，加上房企销售回款体量减少，流动性愈发紧张。

2022年4月，房企经营现金流同比降幅-49.74%，达到历史底部，10月降幅收窄至-31.10%，而融资现金流10月份同比降幅-20.34%，触底迹象明显。

在这一过程中，规模越小的房企降速越快。TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

也有少数房企逆势而上，如华润、招商、建发、越秀、华发等央国企，以及部分优质民企如滨江、仁恒、万达、瑞安等。这些房企资金面、产品力水平较稳健，在这一轮洗牌中，做到了稳步提升行业排名。招商地产、华润、建发、滨江、绿城等等有余力的房企，正借着行业供给侧出清的时机，积极拿地，以提升后续产品利润率和市占率。

尽管政策面迎来宽松周期，房企经营现金流与融资现金流获得了不同程度的改善，但在调整中经历剧震的房企，也将迎来偿债高峰。综合第三方平台数据，2023年1月、3月、4月，房企偿债压力较大，到期规模分别为1124.1亿元、917.62亿元和1155.3亿元。

不过，有分析师指出，在信贷端政策不断支持下，房企有望平稳度过2023年上半年的偿债高峰。

迎接行业新周期

岁末年初，房企融资端政策利好不断释放，优质房企陆续获取发债、内保外贷等融资途径，行业开始进入修复阶段。