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群租房存在诸多危害：重新装修电路、私拉电线加重电路负荷；私改燃气管道导致安全隐患；使用可燃、有毒材料隔断装修易引发火灾……

如何避免类似“群租”现象？今年2月1日起，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，通过立法对租赁乱象“亮剑”，明确禁止“群租”。本文将围绕《上海市住房租赁条例》的亮点展开简评。

一、《上海市住房租赁条例》出台背景概要

《条例》是上海市人大常委会制定的地方性法规，是继北京之后国内第二部由地方出台的住房租赁条例。此次立法并非对《上海市房屋租赁条例》（以下简称《房屋租赁条例》）的修订，而是结合近年住房租赁市场发展情况进行的废旧立新。

对比《房屋租赁条例》和《条例》会发现，本次《条例》删除了《房屋租赁条例》中的第四章（房屋的交付、使用和维修）、第五章（转租）以及第六章（租赁关系的变更和终止），而增加了“服务与监督管理”专章。

法律责任方面，《房屋租赁条例》规定了七种可被行政处罚的行为，而《条例》增加到十七种可被行政处罚的行为，可见政府加大治理租赁乱象的决心。由此可见，《房屋租赁条例》“民法味道更强”，《条例》“行政监管味道更强”。

二、《上海市住房租赁条例》的亮点

（一）规范租赁行为平衡租赁双方权利义务关系

上海第一次通过立法形式禁止“群租”

《条例》第十五条明确规定，以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，且每个房间的居住人数和人均居住面积要符合本市相关规定。

结合上海市居住房屋租赁管理办法（2021修正）第九条、第十条以及上海市高级人民法院等9部门关于印发《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》的通知（ 沪房管〔2014〕135号）的规定，满足以下情形之一的即可认定为“群租”：

将单位集体宿舍设在住宅小区内；

将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；

出租房间的人均居住面积低于5平方米；

每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

以案释法

联排别墅大变样

群租乱象触法条

《上海市住房租赁条例》实施后，上海市某镇综合行政执法队接市民投诉，某小区联排别墅被改装为群租宿舍，人员夜间进出频繁，影响邻居正常生活。同时私拉电线，存在一定安全隐患。

执法人员调查发现，涉案当事人是所谓的专业“二房东”，承租了5套联排别墅纯毛坯房，与房东签订长期租赁协议，经装修后对外出租给周边商户的外地打工者。仅一套房屋就被分割了12间套房，里面均配备独立卫生间、厨房设备及生活设施。根据分割套间面积大小，租金从800元至3000元不等。

依据《条例》第五十二条的规定，上述违法行为由房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。目前，涉案当事人正在对违法行为进行积极的整改，并将面临罚款处罚。

细化完善办理租赁

登记备案的具体要求

《条例》第十七条规定，出租人应当自住房租赁合同订立后三十日内，向区房屋管理部门办理登记备案。登记备案也可以通过社区事务受理服务机构或者住房租赁平台办理。登记备案内容发生变化的，出租人应当在三十日内办理变更手续。

《条例》第二十八条规定，住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。违反上述规定，将受到《条例》第五十三条相应的行政处罚，最高处以2万元的罚款。

（二）加强市场主体管理规范住房租赁市场秩序

加大对“二房东”监管力度

《条例》加强对二房东的管理，此处的二房东，既包括个人经营，也包括像自如、青客、蛋壳这样的分散式长租公寓公司。

《条例》第二十一条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。具体规定，由市房屋管理部门会同市市场监管部门制定。

加强住房租赁交易资金监管