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　　在经历了年初两个月因假期因素技术性回调后，北京商报记者4月1日统计发现，北京的二手房在3月突破1.9万套，达到19234套，环比增长61.96%。数据增长的同时，市场也呈现出量价双稳特征，即交易规模与成交价格趋稳。与去年底在政策驱动下的二手房成交量爆发式增长不同，多位头部机构热门片区的门店经理反馈，在没有新增政策的前提下，3月成交量通过自行修复站到了一年来的高点，显示出市场韧性。业内分析，这一表现标志着北京二手房市场已逐步摆脱政策依赖，进入自主调节的良性循环阶段，企稳态势进一步明确。

　　刚需房成交占比达70%

　　刚刚过去的3月，得益于政策效应的延续以及刚需购房群体需求的增长，北京二手房市场持续保持火热态势。

　　常年在楼市一线的二手房中介经纪人，最先感知到市场的变化。位于丰台大井片区某头部中介机构经纪人葛东表示，3月该门店已成交10套房源，较2月的6套增长66%。若计入意向强烈的订单，预计本月成交房源可达15套。

　　从成交房源面积来看，60—80平方米的刚需户型依然是销售主力。葛东表示，该面积区间房源价格集中在200万—300万元以内，成交占比可达到70%。

　　葛东分析认为，该片区房源总价低、交通便利且周边配有大型商超，因此受到首次在京置业年轻群体的青睐。

　　总价相对低、适用性好的户型成为3月北京二手房市场的主要成交户型。北京西城三里河和德胜片区凭借优越的地理位置、成熟的生活配套和丰富的教育资源，一直是有娃家庭购房的热门区域。

　　三里河片区某头部中介机构经纪人李想告诉北京商报记者，去年7月至8月期间，受二手房市场波动影响，成交一度陷入拉锯。20组购房者咨询电话中，有一半是咨询面积约为120平方米的房源。如今，随着市场回暖和房源总价的回调，大面积房源因价格提升性价比降低，所以咨询小面积户型的人数明显增多。

　　“现在20组咨询电话中，至少有15组是咨询面积约为60平方米的房源。”李想以3月成交的一组订单为例向北京商报记者说明，该组客户是一对中年夫妻，考虑到孩子教育等问题，原计划在该片区购买一套120平方米的房源，但在得知房屋总价需近1400万元后，无奈放弃，转而购买了一套63平方米的小户型房源。

　　用这对夫妻的话来说，63平方米的房屋足以满足一家三口的居住需求，同时也能兼顾教育需求。与其在购房上多花费一倍的资金，不如将省下的钱用于后续的教育经费。

　　小业主也不敢贸然提价

　　购房者买房需求变化的同时，小业主也没有出现此前反弹时的涨价，而是更尊重市场定价。

　　位于丰台枣园片区的某头部中介机构经纪人赵如雪表示，去年9月，北京楼市“组合拳”出台前小业主为了成功售出房源，多采用“以价换量”的方式出售房源，彼时议价空间最高可达30%。

　　“组合拳”出台后，部分优质房源因为咨询量和带看量的增加，导致小业主信心增强，率先选择回调价格，幅度最高至此前的20%。

　　然而，部分小业主的盲目涨价行为导致潜在客户流失。但在政策的强力刺激下，此前持观望态度的刚性需求购房者信心增强，合理的价格调整符合其心理预期，从而促使他们作出购房决策。

　　赵如雪认为，随着政策效应的减弱，3月北京二手房市场的成交更多依赖于市场自身的需求。从赵如雪近期完成的5笔交易来看，价格调整幅度有所收窄。其中一套房源在1月挂牌时，价格比同小区同户型房源高出15%，这导致该房源的带看量和咨询量远低于其他房源。挂牌一个月后，小业主接受了经纪人的建议，将挂牌价下调5%。尽管价格仍高于其他房源，但由于楼层、朝向等优势，在价格调整后仅两周内就吸引了10余组购房者咨询，并于3月完成交易。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，这种现象主要源自市场对房价预期的理性回归。当前市场呈现双向调节特征，一方面，前期盲目调价的房源正在回归合理区间，另一方面，老旧小区房源持续筑底。这种价格信号的稳定，促使买卖双方形成更理性的决策机制——购房者不再因追涨恐慌入市，转而从容筛选优质标的；持有多套房产的小业主则加速资产腾挪，主动挂牌非核心资产以优化配置。

　　在中原地产首席分析师张大伟分析看来，当前市场整体表现为价涨量稳，部分此前跌幅较大的区域，价格已有所回升。他表示，虽然前几个月北京二手房价格有所上涨，但在3月，平稳成为主流趋势。究其原因，影响楼市的基本面因素并未发生显著变化。在政策支持下，市场正逐步企稳。

　　新房外溢带动市场持续升温